Recorrido y plan de preparación
Recorro la propiedad con usted y le entrego una lista escrita y priorizada: qué reparar, qué limpiar, qué retirar y, igual de importante, qué dejar como está porque no recuperará su costo.
Plan de Marketing
Así es exactamente como vendo su casa
La mayoría de las presentaciones de listado prometen “marketing agresivo” y luego colocan un letrero en el jardín y publican la propiedad en el MLS. Eso no es un plan; es lo mínimo. Este es el trabajo real y detallado que hago en cada propiedad que acepto: antes de publicarla, durante la ventana de lanzamiento y cada semana hasta que cierre.
Léalo antes de entrevistar a cualquier otro agente. Después pídale que le muestre el suyo.
Todo lo que sigue sirve a un solo objetivo: poner su propiedad frente al mayor número posible de compradores calificados y motivados, en la ventana de tiempo más corta posible. Esa concentración importa. Si diez compradores interesados ven su casa a lo largo de cuatro meses, usted recibe una oferta a la vez y ninguna ventaja. Si esos mismos diez la ven en los primeros diez días, usted obtiene competencia, y la competencia es lo único que de forma confiable sube el precio.
Nada de esto es teatro. Cada elemento existe porque amplía el grupo de compradores o mejora la impresión que la propiedad les causa.
Preparación y presentación
Consulta de staging
Staging completo para una casa vacía, staging parcial para una habitada, o simplemente una revisión de lo que usted ya tiene. Le diré con honestidad cuál necesita esta propiedad y cuánto probablemente costará.
Fotografía profesional
Nunca con un teléfono. Un fotógrafo inmobiliario profesional, en un día programado con la luz adecuada, con series completas de interiores y exteriores. Las fotos son la primera visita, y la gran mayoría de los compradores conoce su casa en una pantalla antes de conocerla en persona.
Video, recorrido en 3D y vistas aéreas
Cuando la propiedad lo justifica: un video del recorrido para redes sociales, un recorrido interactivo en 3D para que los compradores de otras zonas o que se reubican puedan recorrer la casa por sí mismos, y fotografía con dron para terrenos grandes, vistas o los alrededores.
Plano y datos precisos
Un plano con medidas y un conjunto de datos del listado completo y correcto: superficie construida, terreno, sistemas, antigüedad, mejoras, HOA. Los datos erróneos o faltantes hacen que su propiedad aparezca menos en las búsquedas de los compradores y generan problemas más adelante.
Precio y momento del lanzamiento
Un análisis comparativo de mercado, un precio defendible y una decisión deliberada sobre el día y la hora de la publicación, porque el momento en que su propiedad sale al mercado influye en cuántos compradores la ven en sus primeras 72 horas.
Máxima exposición, toda a la vez
MLS, y todo lo que se alimenta de él
La propiedad se publica en el MLS con datos completos, el juego completo de fotos, video, plano y un texto atractivo. Desde allí se difunde hacia:
- Los principales portales de búsqueda para consumidores
- Sitios web de corredurías y franquicias
- El IDX de cada agente, incluidos aquellos que tienen a su comprador
- Mi propio sitio, con una página dedicada a su propiedad
Campaña digital y en redes sociales
No una sola publicación. Una campaña:
- Publicidad pagada en redes sociales, segmentada geográfica y conductualmente hacia compradores activos
- Remarketing para que quienes vieron la propiedad sigan viéndola
- Contenido de video y fotos creado para el formato de cada plataforma
- Una página de destino de la propiedad a la que puedo dirigir cada anuncio, para medir qué funciona
Contacto directo con compradores reales
El primer día, la propiedad se envía a mi base de datos de compradores activos y a los agentes que trabajan hoy con compradores en su rango de precio y tipo de propiedad. Las ventas más rápidas con frecuencia vienen de alguien que ya estaba buscando; solo necesitaba saber que su casa existía.
Casas abiertas y previsualizaciones para agentes
Una casa abierta al público durante la ventana de lanzamiento, cuando la atención está en su punto más alto, y, cuando conviene, una previsualización para agentes que ponga la propiedad frente a quienes representan compradores. Cada visitante queda registrado y recibe seguimiento, y sus comentarios le llegan directamente a usted.
Correo directo a la zona cercana
Piezas de “recién publicada” para el vecindario inmediato. Los vecinos son una fuente verdaderamente productiva de compradores: personas que ya conocen la zona y que con frecuencia tienen en mente a alguien a quien les gustaría tener cerca.
Letreros e impresos
Letrero profesional, letreros de dirección para visitas y casas abiertas, y un folleto impreso de la propiedad. Es de la vieja escuela y sigue funcionando: el comprador que pasa en auto existe.
Todo lo que publicamos cumple con las leyes de Vivienda Justa. Anunciamos la propiedad: sus habitaciones, su estado, su terreno, su ubicación. Nunca describimos, segmentamos ni insinuamos un tipo de comprador preferido, y nunca caracterizamos quién vive en una zona. Eso es ley federal y, además, simplemente es la forma correcta de hacerlo.
La publicidad también tiene requisitos específicos de cada estado: cómo deben identificarse el agente con licencia y la correduría en un anuncio, qué divulgaciones debe llevar el texto y cómo pueden usarse los nombres de equipo los define el regulador inmobiliario de cada estado, y difieren. Cada pieza de marketing que publico para su propiedad lleva la identificación y la información de licencia requeridas para el estado donde se ubica: Lic. #00000000, BROKERAGE_NAME_HERE.
Administrar la propiedad, no solo publicarla
- Cada visita recibe seguimiento. Me comunico con el agente del comprador después de cada visita y hago preguntas reales: ¿qué opinó del precio, del estado, de la distribución? Un comentario que solo dice “bonita casa” no sirve. Insisto en la respuesta honesta.
- Usted recibe un informe escrito cada semana. Visitas, vistas en línea, guardados, desempeño de los anuncios, temas de los comentarios y lo que ha estado haciendo el inventario competidor. Nunca tendrá que llamarme para preguntar qué está pasando.
- Vigilamos el mercado en función de usted. Si una casa comparable se publica por debajo de su precio, o se vende una comparable, su posición cambia, y lo sabrá primero por mí, junto con una recomendación.
- Ajustamos con criterio, no por reflejo. Mucho tráfico sin ofertas es un asunto de precio. Poco tráfico es un asunto de exposición o de presentación. Requieren respuestas distintas, y le diré cuál es nuestro caso.
- Las ofertas se manejan como un proceso. Cada oferta se evalúa por el paquete completo: precio, solidez del financiamiento, contingencias, plazos, lenguaje del avalúo. Cuando hay varias, llevo un proceso estructurado para que la competencia trabaje a su favor en lugar de ahuyentar a buenos compradores.
- La operación se lleva hasta el cierre. Respuesta a la inspección, apoyo al avalúo con un paquete de comparables para el valuador, hitos del préstamo, título de propiedad y la verificación final. Un contrato firmado no es una venta cerrada, y aquí es donde se pierden las ventas.
Cuánto le cuesta. El marketing descrito arriba está incluido en mi servicio de listado; no le cobro por separado la fotografía, la consulta de staging, la publicidad ni el correo. Mi compensación es una tarifa única y negociada que acordamos en el contrato de listado antes de que comience cualquier parte de esto.
Las comisiones de bienes raíces no las fija la ley ni ninguna asociación. Son totalmente negociables, y cualquier ofrecimiento de compensación al agente del comprador es una decisión aparte y negociable que le corresponde a usted. En la consulta de listado le explicaré las opciones y lo que cada una probablemente significaría para sus ingresos netos, por escrito, antes de que firme cualquier cosa.
Vea este plan armado para su propiedad
En la consulta de listado recorreré su casa y luego le entregaré por escrito tres cosas: en cuánto debería venderse y por qué, cuánto recibiría usted netos a ese precio, y el plan de marketing específico para esta propiedad. Después usted decide. Sin compromiso, sin presión y sin venta agresiva; si este no es el momento adecuado para vender, también se lo diré.
- Un análisis comparativo de mercado basado en ventas cerradas reales
- Una estimación escrita de ingresos netos antes de que se comprometa a nada
- Una lista de preparación priorizada, incluido en qué no gastar dinero
- El plan de marketing completo de su propiedad, detallado y por escrito