Investigación de Propiedades
Una foto del anuncio casi no le dice nada. Antes de hacer una oferta, o antes de decidir no hacerla, hay un conjunto específico de registros que vale la pena revisar sobre cualquier dirección. Esto es lo que reviso yo, y por qué cada uno ha hecho cambiar de opinión a alguien.
Solicite un informe completo de una direcciónQué abarca una investigación real de una propiedad
Casi todo esto es registro público o datos del MLS. Parte requiere el acceso de un agente con licencia para obtenerlo. Todo vale la pena tenerlo antes de comprometer cientos de miles de dólares.
Ventas comparables
En cuánto cerraron realmente casas verdaderamente similares, no en cuánto se publicaron ni lo que adivinó una estimación automatizada. Ajustado por superficie construida, tamaño del terreno, estado, antigüedad y características.
Es el mismo ejercicio que hará el valuador del comprador. Si el precio no está respaldado por los comparables, el avalúo tendrá algo que decir al respecto.
Días en el mercado
Cuánto tiempo lleva publicada, y si el conteo se reinició. Una propiedad que se retiró y se volvió a publicar muestra un conteo de días nuevo mientras oculta en silencio meses de historia.
Una casa que lleva mucho más tiempo disponible que la mediana local tiene una razón. A veces es el precio. A veces es algo que usted querría saber.
Historial de precio y de publicación
Cada precio de lista anterior, cada reducción, cada publicación vencida o cancelada y cualquier venta previa, con fechas. Es la ventaja de negociación que está a plena vista.
Dos reducciones y un depósito en garantía (escrow) caído cuentan una historia muy distinta a la de una propiedad publicada el jueves pasado.
Permisos y obras sin permiso
Ese garaje terminado, la recámara agregada, el patio convertido: ¿tenían permiso? Los registros del departamento de construcción lo dirán. La superficie sin permiso puede no valuarse, puede no ser asegurable y puede volverse su problema al revender.
Los registros de permisos y su aplicación varían según la ciudad y el condado.Riesgos y condición ambiental
Zona de inundación, riesgo de incendio forestal, zonas sísmicas o de hundimiento, exposición costera, radón, cercanía a contaminación conocida. Algunos determinan las primas del seguro o hacen que una propiedad sea imposible de asegurar; otros son simplemente de divulgación obligatoria.
Qué riesgos deben divulgarse, y quién debe hacerlo, lo establece la ley estatal.Documentos y finanzas de la HOA
Las cuotas y lo que cubren, el estudio de reservas, las asignaciones especiales pendientes o recientes, litigios, límites de alquiler y las reglas bajo las que usted realmente tendrá que vivir. Un fondo de reserva escaso es una cuota extraordinaria futura con mecha lenta.
Lea las actas. Allí aparece el proyecto del techo antes de que aparezca en su factura.
Título, gravámenes y servidumbres
Quién figura realmente en el título, qué está registrado contra la propiedad y qué derechos tienen otras personas sobre ella: servidumbres de servicios públicos, entradas compartidas, derechos de paso, restricciones de la escritura, gravámenes solares y asunción de arrendamientos.
La práctica del título y quién realiza el cierre difieren según el estado.Impuestos y costos de mantener la propiedad
El avalúo fiscal actual, la tasa de impuesto real de la parcela y, lo más importante, cómo se comporta el avalúo después de una venta. Algunas jurisdicciones reevalúan con base en su precio de compra, lo que puede hacer que su factura de impuestos sea muy distinta de la del vendedor.
Las reglas de avalúo y reevaluación son específicas de cada estado.Datos escolares, como datos
A qué escuelas corresponde realmente la dirección (los límites no siguen los códigos postales), además de los datos de desempeño publicados por el distrito y el estado, citados para que usted mismo pueda leer la fuente.
Yo le daré los registros y el límite. Lo que valgan para usted es decisión suya, con sus propios criterios.
La propiedad física
Antigüedad del techo, del aire acondicionado y calefacción, del calentador de agua y del panel eléctrico. Tipo de cimentación. Drenaje municipal o fosa séptica, agua municipal o pozo. Zonificación y lo que podría agregar legalmente después. Las cosas que se convierten en sorpresas de cinco cifras.
Lo que debería hacerle ir más despacio
Ninguna de estas señales es automáticamente un motivo para desistir. Todas merecen una respuesta antes de que usted retire una contingencia.
- Una propiedad vuelta a publicar con el conteo de días reiniciado. El historial del MLS muestra lo que la página del anuncio no muestra.
- Una superficie que no coincide con el registro del condado. Normalmente significa una ampliación. La pregunta es si tuvo permiso.
- Un depósito en garantía (escrow) anterior que se cayó. Pregunte por qué. A veces fue el financiamiento. A veces es el informe de inspección que usted aún no ha leído.
- Una HOA con reservas escasas o litigios abiertos. Ambos pueden convertirse en una cuota extraordinaria con su nombre.
- Un precio muy por encima o por debajo de los comparables. Por encima, y el avalúo es un problema. Por debajo, y normalmente hay una razón que nadie ha puesto por escrito todavía.
- Una zona de riesgo que el anuncio no menciona. Afecta la asegurabilidad y la prima, y en muchos estados es una divulgación obligatoria.
- Un sistema solar arrendado, no propio. Puede que usted asuma el arrendamiento o que pague para comprarlo en el cierre.
Dónde cambian las reglas
Los bienes raíces se rigen por la ley local. Qué divulgaciones debe hacer un vendedor, qué debe cubrir un informe de riesgos naturales, quién realiza el cierre, cómo se reevalúa una propiedad después de una venta e incluso qué aparece en el registro público dependen del estado, y a menudo del condado, donde se ubica la propiedad.
Todo lo que lea en un sitio web nacional sobre “el proceso” es, en el mejor de los casos, la versión de un solo estado. Para una dirección específica, pregunte a alguien con licencia donde esa dirección realmente se encuentra.
Reciba un informe completo de una dirección específica
Envíeme la dirección y reuniré la investigación descrita arriba: comparables, historial completo de publicación y de precio, días en el mercado, registros de impuestos y permisos, y todo lo que conste en los registros y llame la atención. Sin costo, sin compromiso y sin que tenga que ser mi cliente.